Покупка недвижимости за границей: за и против

Опытный бизнесмен в сфере девелопмента Александр Федорович Дубовой рассказывает о плюсах и минусах покупки недвижимости за границей. 

Biznesmen-Aleksandr-Dubovoj Покупка недвижимости за границей: за и против

Все больше людей в последнее время предпочитают приобретать недвижимость на этапе котлована, так как такая покупка имеет массу преимуществ. И главная среди них — это внушительная экономия. Но для того чтобы покупка недвижимости не стала причиной разочарований, необходимо тщательно взвесить как положительные стороны такой покупки, так и отрицательные, о которых мы сейчас и поговорим.

Преимущества приобретения недвижимости на этапе котлована

Уникальность. Приобретение недвижимого объекта на этапе возведения имеет множество преимуществ.

Например:

  • Объект, обладает уникальными характеристиками.
  • При строительстве дома используются новейшие современные строительные и отделочные материалы.
  • Наличие гарантийного обслуживания здания с момента его ввода в эксплуатацию.
  • Современная отделка и удобная планировка квартиры.

Есть возможность приобрести «идеальную квартиру» в момент сильнейшего дефицита. Как утверждают эксперты, что, кроме прочих факторов, ключевым критерием выбора недвижимости на начальном этапе является общая ситуация на первичном рынке недвижимости в конкретном городе или стране. Например, интересная off-plan недвижимость в таких городах, как Милан, Мюнхен, Лондон или Париж весьма популярна и пользуется большим спросом. И покупают их в основном для долгосрочных вложений либо для личного использования. А происходит это благодаря тому, что за время возведения рост цен на жилье практически исключен.

Возможность неплохо сэкономить. Квартиры, приобретенные на начальном этапе строительства, стоят значительно дешевле. Причем как в Украине, так и за границей. Кроме того, такая покупка может стать единственным шансом приобрести недвижимость, отвечающую необходимым для вас требованиям, потому что общее предложение на рынке весьма ограничено.

Зарубежные сделки более безопасные. Процедура приобретения недвижимости на начальной стадии возведения более прозрачна и лучше урегулирована на законодательном уровне, чем в Украине. То есть, если в нашей стране девелопер требует от покупателя 100% предоплату за объект, который пока только на бумаге, то в странах Европы девелоперы требуют оплату поэтапно за конкретно проделанную работу. Также во многих европейских странах в оплате принимает участие посредник, который страхует покупателя от потери денежных средств, а девелопера — от неуплаты за выполненный этап работы. В германии, предоплата вовсе под запретом. Оплата происходит только за уже выполненные этапы строительных работ.

Приобретение недвижимого объекта в рассрочку. В странах, где иностранным гражданам не положено предоставлять ипотеку, недвижимость на стадии возведения можно приобрести в рассрочку.

Недостатки покупки недвижимости на этапе котлована

Компания застройщик может обанкротиться. К сожалению, такое очень часто случается. И столкнуться с этим можно как в Украине, так и за границей. Поэтому, чтобы минимально свести этот риск, заранее уточните, какие гарантии по возврату денег предоставляет компания застройщик. А также детально изучите все пункты договора вместе с юристом. И если вдруг у вас имеются какие-либо сомнения, то не стоит заключать договор с данной компанией.

Долгострои. Процедура строительства объектов недвижимости в Европейских странах осуществляется за счет займов. Для этого девелопер обязан предоставить документ, подтверждающий определенное число продаж объектов (такая практика используется в Испании). Если их число не будет соответствовать плану, то финансирование девелопера будет пропорционально уменьшаться.

Несоответствие возведенных объектов первоначальному плану. Не соответствовать может метраж квартиры, коммуникации, планировка и прочее. Учитывая, что дом пока еще не построен, соответственно у покупателя нет возможности в живую увидеть, что именно он покупает. В результате есть риск купить не ту квартиру, которая была предусмотрена в договоре. К тому же в Болгарии, например, стандарты возведения, действовавшие на момент пикового спроса на местные объекты не самого лучшего качества.

Наличие форс-мажорных ситуаций. Кроме ключевых рисков, когда клиенту могут продать жилье, несоответствующее его ожиданиям либо вовсе оставить его без денег и жилья (но это большая редкость), существуют еще некоторые моменты, способные разочаровать покупателя. А именно, за время строительных работ рынок недвижимости может рухнуть. Такая ситуация была в Греции и Испании в 2008 году после финансового мирового кризиса. То есть, покупатели заключали сделку по весьма завышенной стоимости. А недвижимость аналогичная этим объектам в этот момент сильно упала в цене. Теперь с этого момента массовое строительство в Испании типовыми жилыми комплексами практически прекратилось, так как данный вид недвижимости находится в сильном переизбытке. И на сегодняшний момент большое внимание уделяется возведению вилл с учетом индивидуальных требований для каждого заказчика.

Какие факторы необходимо учитывать при принятии решения

Надежность. Данный параметр при выборе недвижимого объекта на этапе котлована имеет ключевое значение. Но, тем не менее, вам никто не сможет дать гарантии, что в ходе строительных работ застройщик не столкнется с различными форс-мажорными ситуациями. Например, у компании могут отозвать лицензию, банк может прекратить финансирование и тому подобное. Но обратите внимание, что не всегда открытые источники отражают объективную реальность. Поэтому лучше всего поискать информацию на форумах. Но и здесь могут быть отрицательные отзывы, оставленные не недовольным клиентом, а конкурентом.

В принципе, если вы покупаете жилье в ипотеку, то особых проблем возникнуть не должно, потому что все банки, перед тем как предоставить заемщику ипотеку, проверяют компанию застройщика на надежность.

Но и благонадежность компании застройщика на документах не дает гарантии того, что строительство будет до конца доведено. Кроме того, девелопер до момента окончания строительных работ вправе выйти из бизнеса. Соответственно, у покупателя в таком случае не будет возможности вернуть свои деньги. Очень много таких случаев было зафиксировано в Испании в момент экономической рецессии. На сегодняшний момент строящаяся недвижимость в Испании подкреплена гарантией банковской организации, защищающей покупателей от банкротства строительных компаний.

С учетом того, что за границей оплата строящегося объекта происходит в несколько этапов, то увеличение сроков покупателям может быть даже выгодным, так как в большинстве случаев основная часть денег вносится после сдачи здания в эксплуатацию. Соответственно, покупатель не «замораживает» в долгострое все свои активы. Но здесь есть и обратная сторона. Многие европейские банковские организации, финансирующие возведение недвижимого объекта, требуют завершения работ в течение полугода. И если за этот период объект не успеют сдать в эксплуатацию, то ставку ипотечного кредитования банк может пересмотреть.

Около десяти лет назад, когда жилье на первичном рынке в Болгарии пользовалось огромным спросом, их строили за 9–10 месяцев. И, вероятно, такая спешка в строительстве стала причиной низкого качества недвижимости. К тому же следует учитывать местную специфику. Таким образом, в Болгарии запрещается строительство недвижимых объектов в период со второй половины мая до середины октября. А это значит, что если застройщик не успел возвести объект до 15 мая, то строительные работы начнутся лишь после 15 октября. Сейчас в Болгарии на возведение одно- или двух подъездного пятнадцатиэтажного дома с отделкой под ключ потребуется, как правило, до 18 месяцев. Средний период возведения недвижимости в Испании может варьироваться от 14 до 18 месяцев.

Короткие или долгие сроки возведения должны вызвать сомнения у потенциального покупателя. В случае краткосрочного возведения есть большая вероятность того, что застройщик пытается заведомо обмануть покупателя. Либо это может говорить о низкокачественных строительных работах. Если застройщик обещает возвести объект за относительно длительный период, то это может означать, что у застройщика имеются юридические проблемы либо финансовые.

Решаем проблемы. Если объект не сдан в эксплуатацию по вине компании, то у клиентов есть следующие способы развития событий:

  • Дать согласие на новый, предложенный застройщиком срок. Обратите внимание, что сроки в обязательном порядке должны быть в письменном виде зафиксированы в дополнительном соглашении.
  • Потребовать компенсацию.
  • Расторгнуть соглашение о приобретении жилья.

Чтобы максимально обезопасить себя при вложениях в долгострой, нужно хорошо знать все правовые нюансы в отношениях с девелопером. Например, на Кипре, в Болгарии, ОАЭ и Испании предусмотрена схема внесения платежа через депонированный счет, принадлежащий третьему лицу, в роли которого выступает банк. Внесение платежей в Австрии и Германии осуществляются через трастового управляющего. Работает это по следующей схеме: покупатель перечисляет на указанный счет деньги, которые будут переведены застройщику только после окончания определенного этапа строительных работ.

В случае невыполнения застройщиком своих обязательств, риски покупателя остаться без квартиры и денег, сведены к нулю. Страны, в которых четко отлажены схемы выдачи квот на осуществление строительных работ: Германия, Франция, Великобритания, Австрия, Швейцария и США. Данный перечень стран считается наиболее надежным для заключения сделок с объектами, в том числе и на этапе возведения.

Если в момент эксплуатации были выявлены какие-либо проблемы, не нужно их решать самостоятельно. На все новостройки предусмотрена гарантия. И в период гарантийного срока застройщик обязан своими силами и за свой счет устранить все имеющиеся проблемы.

Оцениваем результат. Принимать объект, купленный на этапе котлована необходимо после проведения независимой экспертизы. Специалист обязан проверить объект на наличие имеющихся скрытых дефектов. А покупатель должен убедиться, что строительная компания полностью выполнила все обязательства, прописанные в документе.

Проводить вторую инспекцию рекомендуется приблизительно за месяц до окончания гарантийного срока.

В момент приемки недвижимости необходимо также учитывать специфику определения жилплощади. Таким образом, в некоторых странах общая площадь недвижимого объекта включает в себя балкон, террасу и даже внешние стены. А в Болгарии ко всему перечисленному добавляется еще часть лестничной клетки и доля в лифте.

Рекомендации тем, кто планирует за границей приобрести недвижимость на этапе котлована

Наведите справки о репутации девелопера. Выясните, сколько лет он занимается строительством, и какое количество объектов за это время было возведено. А также были ли судебные иски и разного рода претензии были предъявлены застройщику.

Ознакомьтесь лично с уже сданными в эксплуатацию застройщиком недвижимыми объектами и поговорите с их владельцами. Выясните, устраивает ли их качество строительных работ. Проверьте, соответствуют ли построенные дома фотографиям на рекламных проспектах компании застройщика.

Ознакомьтесь с районом застройки и если есть такая возможность, то и с градостроительным планом. Обратите внимание, что если в районе уже осуществляется или запланировано строительство, то это в значительной мере может повлиять не только на вид из окна, вашей будущей квартиры, но и на то, что из-за поблизости расположенного объекта в вашей квартире или комнате будет темно.

Перед тем как заключить договор купли-продажи, детально изучите все пункты, прописанные в нем с юристом, работающим в той стране, где вы планируете покупать недвижимость. Договор в обязательном порядке должен содержать:

  • Точный метраж.
  • Адрес недвижимого объекта.
  • Дату окончания строительных работ.
  • Какие предусмотрены штрафные санкции за сдачу недвижимости после отведенного срока.
  • Сможете ли вы в момент строительства посещать объект.
  • Предоставляется ли возможность в планировку квартиры вносить изменения.
  • Каким способом осуществляется устранение дефектов, обнаруженных после завершения строительных работ.

Кроме того, договор в обязательном порядке должен содержать в себе пункт, в котором должны быть учтены форс-мажорные ситуации. Например, что будет, если у застройщика начнутся проблемы в финансовом плане и что станет в таком случае с вашим депозитом.

В момент подписания акта сдачи-приемки квартиры необходимо заручиться поддержкой грамотного специалиста, который смог бы выявить скрытые дефекты. А насчитывается в среднем около 80 незначительных дефектов.

Александр Дубовой

comments powered by HyperComments